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问道经济

600048 保利发展,保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告

作者:创始人 日期:2022-05-28 人气:1184
【苏言道】保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告                               第三节         管理层讨论与分析一、报告期内公司所处行业情况    2021 年,商品房销售市场整体稳中有升。全国商品房销售金额 18.2 万亿元,同比增长 4.8%;商品房销售面积 17.9 亿平方米,同比增长 1.9%。但是市场周期波动特征明
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保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告
                              第三节         管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
   2021 年,商品房销售市场整体稳中有升。全国商品房销售金额 18.2 万亿元,同比增长 4.8%;商
品房销售面积 17.9 亿平方米,同比增长 1.9%。但是市场周期波动特征明显,7 月以来市场进入下行通
道,商品房单月销售金额、面积持续同比下降。
                                         全国商品房销售情况
                                   2021 年单月全国商品房变动情况
  注:除另行说明外,数据来源均为国家统计局
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                             保利发展控股集团股份有限公司 2021 年年度报告
   2021 年,行业延续市场分化趋势。一二线城市增长势头强劲,成交面积分别同比增长 13.8%和
15.5%;三线城市市场表现冷淡,成交面积同比下降 15.0%。
                                不同级别代表城市住宅月均成交面积情况
   数据来源:WIND。代表城市为 32 个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市;二线包括天津、成
都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨 14 个城市;三线城市包括无
锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州 14 个城市。
   2021 年,全国商品房待售面积 5.1 亿平方米,同比增长 2.4%,库存规模连续两年保持增加。其
中,住宅待售面积 2.3 亿平方米,同比增长 1.7%。上半年市场成交氛围较好,商品房库存量短暂下
降,但随后市场热度下行,从 7 月份开始库存商品房面积累计同比增速由年初的-1.6%回正到 0.3%,
并持续保持增长,库存压力有所增大。
                                           全国商品房待售情况
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   2021 年,全国 300 城土地市场成交面积 20.3 亿平方米,同比下降 17.1%,自 2016 年以来首次下
降,土地市场表现出“热-冷-温”特征。年初以来首批集中供地开启,土地成交规模同比提升,成交
溢价率持续上涨,在 4 月达到年内高位的 18.1%;进入下半年以来,受销售市场下行、资金面承压、
房企暴雷等因素影响,房企投资力度减弱,部分月份成交面积降幅超 35%,且溢价率不断走低,至 9
月达年内新低的 2.1%;年末第三批次集中供地陆续完成,同时土地市场小幅回暖,使成交面积同比降
幅收窄,溢价率企稳在 2.5%-4.0%。
                                     全国 300 城土地市场成交情况
  数据来源:中国指数研究院,全国 300 城为中国指数研究院分类。
   2021 年,房地产开发投资完成额 14.8 万亿元,同比增长 4.4%,延续近年增长趋势,开发投资规
模的进一步扩大。2021 年,全国房屋新开工面积 19.9 亿平方米,累计同比下降 11.4%;房屋施工面积
97.54 亿平方米,累计同比增长 5.2%;房屋竣工面积 10.1 亿平方米,累计同比增长 11.2%。
                全国房地产开发投资情况                      全国房屋开竣工及施工情况
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   2021 年,全国货币供应量 M2 同比增长 9.0%,反映出整体市场的流动性较为充裕。全国房地产开
发资金来源总量为 20.1 万亿元,同比增长 4.2%。其中,国内贷款为 2.3 万亿元,同比下降 12.7%,连
续四年弱于资金总量增速,表明银行端对房地产的资金投放力度保持紧缩。房企自筹资金、定金及预
收款分别为 6.5 万亿元和 7.4 万亿元,同比分别增长 3.2%和 11.1%;个人按揭贷款 3.2 万亿元,同比
增长 8.0%。
                                    房地产开发资金来源情况
   报告期内,中央坚定落实“房住不炒”,强化土地、金融、财税端的调控力度,不断巩固房地产
长效机制成果。年初以来,销售市场表现活跃,土地市场竞争激烈,行业整体保持较高热度。但随着
政策调控的持续作用,房地产销售压力加大;并且随着按揭降速、预售资金监管收紧,企业资金端的
弱平衡被打破,房企暴雷事件频发,加重购房者观望情绪,下半年销售市场持续遇冷。而销售走弱又
进一步加剧了房企流动性风险,形成了负循环效应。此外,资金与销售端的压力传导至土地市场,叠
加多地提升土拍参与门槛,房企拓展的意愿与能力下降,土地市场降温明显。
   四季度以来,房地产调整政策不断修正,按揭放款加速、土地出让规则优化、资金监管制度出台
等措施,在资金及土地端均起到了一定的稳市效果。但短期来看,部分房企暴雷风险犹存,行业信用
体系处于重构期,购房者信心修复进程仍不明朗,市场活力恢复或需要一定时间。
   长期来看,新型城镇化建设仍在持续推进,“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应
愈发明显,城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强,房地产行业的发展前景依然可观。
同时,正因为房地产行业在国民经济中的重要作用,行业的健康、稳定发展具有重要意义。未来“房
住不炒”的调控态度仍将坚定,“稳地价、稳房价、稳预期”的指导思想不会改变,而且随着土地供
应等长效机制的健全完善,保障性租赁住房等住房供应体系的不断丰富,将进一步巩固行业调控的成
果,夯实行业中长期发展的基础,促进行业良性循环和健康发展。
二、报告期内公司从事的业务情况
   保利发展是房地产行业的龙头企业,主营业务为房地产开发与销售,并以此为基础构建成涵盖物
业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的不动产生态平台,综合实力连续多
年稳居行业前五,央企第一。2021 年,保利发展位居《福布斯》世界排名第 201 位,行业领导品牌前
三。
   保利发展始终聚焦于核心城市及城市群,深耕国家重点发展区域,助力国家新型城镇化建设。公
司始终坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。在住宅产品方面,形成“尊居、善居、
品居、安居”系列,代表品牌有“天字”系、“和光”系等;在写字楼产品方面,形成“保利中
心”、“保利国际广场”等品牌系列。此外,公司以百姓安居为己任,建成保障房超 10 万套,积极发
展保障性租赁住房、拓展公寓业务;进驻 25 城助推城市更新,响应乡村振兴战略,助力全体人民共同
富裕。
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   凭借出色的建设、运营、服务实力,保利发展在物业、酒店、商贸会展、购物中心、城市公建及
旧城改造方面均取得长足发展,品牌成熟度与影响力进一步提升。保利物业致力于全业态管理,形成
以社区居住物业服务为核心,以全域化管理、城市服务为引领的综合服务能力,并推出了“亲情和
院、四时雅集、东方礼遇、星云企服、镇兴中国”等系列物业服务品牌;旗下保利酒店打造了包括
“诺雅、雅途、郡雅、悦雅”的民族酒店产品品牌体系;在消费服务领域形成了“时光里”、“保利
广场”、“若比邻”三大产品体系,以及“和熹会”养老品牌等多个服务行业标杆;在产业运营服务
领域,打造了国际级赛事综合运营服务品牌,高质量承担武汉军运会、西安全运会服务;同时,福祉
展、老博会等大型品牌展会也成为会展行业标杆。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
    1、前瞻的战略引领
   公司成立之初即前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位,牢牢地把握住中国城
镇化进程及行业发展机遇。同时,在行业周期波动中,公司深刻理解行业发展特点,精准研判行业发
展方向,并始终发挥战略引领作用,坚持普通住宅开发和核心城市深耕,确保公司发展方向和国家产
业方向高度契合。
   随着房地产行业进入新的发展阶段,行业发展模式和外部环境愈加复杂多变。公司根据国家产业
结构升级和行业发展变革,提出了“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景,构建了涵盖
商品房、保障房、保障性租赁住房、长租公寓等在内的多层次住房供应体系,完善了地产开发销售、
商业运营、物业服务、资产管理、不动产金融等全产业链业务格局。
    2、持续稳健的经营管理能力
   公司始终秉承稳健发展的经营理念,恪守央企责任,凭借踏实稳健的管理作风,有效应对周期波
动,长期保持行业领先地位。公司践行精益管理原则,搭建精益体系,强化管控监督,将精益理念贯
穿业务全流程,为公司发展提质增效。公司坚持稳健安全的投资策略,始终保持投资定力,不盲从、
不追高,实现公司规模的平稳扩张。
   公司资产负债结构均衡稳健,债务期限及类型合理,各项指标满足“三道红线”的绿档企业标
准,兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出,公司连续 4 年保持经营活动现金流为
正,销售回笼率长期保持在 90%以上的行业最高水平。同时,公司现金流充裕,并在银行授信、公司
债、中票等均有充足的资金头寸,具备较强的风险抵御能力。
    3、多元化资源获取方式和优质的资源储备
   公司拥有丰富的资源获取经验,建立了科学的投资体系,准确把握市场节奏,深度挖掘资源价
值,保障投资决策的高效性与准确性。同时,公司具备多元化的资源拓展能力,构建了涵盖招拍挂、
城市更新、产业拓展、兼并收购等在内的资源获取体系,形成了强大的资源整合能力,保障公司能够
持续获得低成本项目资源。
   凭借着出色的资源获取能力,公司储备了质地优良、规模合理的土地资源,近年来 38 个核心城市
储备资源始终保持在 75%以上,住宅货量占比超 80%,资源储备满足公司 2-3 年的开发需求,为公司的
可持续发展提供保障。
    4、企业文化形成强大的人才竞争力
   公司从军中走来,在改革开放的浪潮中砥砺奋进,形成了以客户为核心,向上、向心、向善的企
业文化,构筑成保利人才团队的精神底座和精神纽带,是公司发展壮大的强劲力量。公司员工对企业
文化高度认可,对企业价值判断高度一致,团队成员间同心协作,乐于奉献,形成强大的团队凝聚
力。
   公司秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神,锻造出雷厉风行、
执行高效的管理团队。同时,凭借独特的企业文化,公司将投资、管理、营销、设计等专业人凝聚起
来,形成发展合力,并且构建出贴近市场、从容应对行业变化的运作模式与管理机制,具备强大的生
命力和战斗力。
    5、行业领先的品牌影响力
   公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司,也是旗下房地产业务的主要运作平
台。央企龙头是公司特色鲜明的品牌符号,提升了市场对于公司的信赖度与认可度,使公司在多元化
拿地、合作开发、低成本多渠道融资、产品销售等方面均具备突出优势。公司自身严控质量安全、强
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化工程管理,产品质量、服务均在消费者中积累了良好的口碑。同时,公司积极响应国家号召,投身
保障房、租赁住房建设,增进民生福祉;始终践行央企社会责任,在 ESG 领域实现公司可持续发展。
年内,公司首次入选央企 ESG先锋指数、恒生 A 股可持续发展企业基准指数,不断强化有诚信、有
担当、有作为的形象,提升品牌价值与影响力。
   截至 2021 年末,公司已经连续十二年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”,连续十九年荣获中
国房地产百强企业称号,截至目前综合实力位列第二名。
   6、创新进取的企业精神
   “敢于创新、积极进取”是公司保持基业长青的核心优势之一,公司始终保持奋发向上的拼搏姿
态,不断根据市场变化进行自我创新与突破。公司积极推进市场化的激励考核机制,在管理层持股、
股权激励、员工跟投等方面均为央企地产的先行者和领先者。
   公司坚持以体系改革、机制创新、资本运作等为手段,持续提升业务市场化水平及竞争力。公司
在拥抱竞争的同时,始终对市场保持开放的合作态度,致力于与其他优质房企合作共赢,共同享受行
业发展的红利。
四、报告期内主要经营情况
   1、销售持续发力,城市深耕效果显著
   2021 年,公司把握市场节奏,灵活铺排推货,抢抓销售窗口,实现签约金额 5349.29 亿元,同比
增长 6.38%;实现签约面积 3333.02 万平方米,同比下降 2.23%。
   报告期内,公司 38 个核心城市销售贡献达 78%。区域结构保持稳定,珠三角、长三角签约销售合
计超过 2800 亿,合计销售占比达 53%。单城签约过百亿城市 17 个,较 2020 年增加 2 个,合计销售贡
献超 3400 亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超 920 亿,杭州首次突破 300 亿,南京、北京超
200 亿,东莞、上海、郑州、武汉等超 100 亿,城市深耕效果显著。
   2、保持投资定力,合理补充高质量资源
   报告期内,房地产销售及土地市场出现一定波动,公司保持投资定力。全年拓展项目 145 个,新
增容积率面积 2722 万平方米,拓展金额 1857 亿元,分别同比下降 15%和 21%。同时,公司注重提升拓
展质量及资源把控力,报告期内新增住宅货量占比 85%,拓展权益比为 72%。
   2021 年,22 个重点城市实行集中供地制度,土地出让节奏发生变化。公司保持投资定力,在竞争
激烈的首批供地中不追高、不盲从;在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时,迅速加大投
资力度,获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。全年公司拓展楼面地价为 6821 元/平方
米,同比下降 8%。
   公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略,重点补仓销售贡献高的优质区域,本年新增资源中珠三
角、长三角拓展金额占比合计为 54%,较去年提升 7 个百分点。
   3、收入规模稳健增长,利润规模小幅收缩
   报告期内,公司实现营业总收入 2850.24 亿元,同比增长 17.19%;实现净利润 371.89 亿元,同
比下降 7.14%;归母净利润 273.88 亿元,同比下降 5.39%,主要受地产项目利润率下降影响。
   报告期内,公司毛利率为 26.80%,同比下降 5.79 个百分点,与行业利润率下行趋势一致。未来
随着高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。2021 年公司净利率为 13.05%,同比下降 3.42 个
百分点。
   4、现金流保持健康,发展速度与质量兼顾
   2021 年公司实现回笼金额 5020 亿元,回笼率为 93.8%,居于行业高位,公司已连续 4 年保持经营
活动现金流为正。同时,公司提升资金管理精细度,释放存量资金,有效应对集中供地带来的资金峰
值需求。在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下,公司抢抓低成本资源,报告期内发行公
司债 86.9 亿元、中期票据 100 亿元。公司有息负债规模为 3382 亿元,综合融资成本约 4.46%,较去
年末下降 31 个基点,继续保持业内领先优势。
   公司秉承稳健可持续的发展理念,在追求规模增长的同时,加强风险防范,保持健康的资产结
构。截至报告期末,各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。
   5、全面推进精益管理,夯实提质增效成果
   公司践行精益管理原则,将精益理念贯穿业务全流程。公司主动优化组织结构,在总部层面精简
架构,加强引领与赋能作用;设立华东、华南两大区域共享中心,以标准化为抓手,促进区域资源整
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合;在区域层面进行组织裂变,提升市场聚焦度,保持管理的灵活性与扁平化;在产业层面进行整
合,促进市场化发展。
   在产品端,公司优化产品设计,提升产品得房率,增强产品竞争力。对天字系产品形成标准化手
册,从户型、装标等方面进行规范,保障落地品质,打造产品标杆。
   在成本端,公司将管控动作前置,在总图规划阶段完成成本介入,从设计源头压减成本;同时,
深化集采改革,完善集采产品体系,并试行联合招标,有效压缩材料成本。
   在运营端,公司加大新型建造体系的运用及关键节点的管控强化,持续提升开发效率,全年项目
开盘平均时长较 2020 年缩短 1 个月。
   6、不动产生态产业规模持续扩大
   报告期内,保利物业业务能力持续增强,发展质量不断提升。截至报告期末,保利物业在管面积
达 4.65 亿平方米,合同面积达 6.56 亿平方米,合同管理项目 2428 个。全年实现营业收入 107.8 亿
元,同比增长 34.2%。
   保利商业积极扩展业务规模,截至 2021 年末,已开业购物中心 35 个,在营及筹建项目分布于广
州、上海、武汉等 38 个城市;开业面积 247.5 万平方米。保利酒管截至报告期末已开业酒店、会议中
心 20 个,客房数近 5000 间。年内,保利商业和保利酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服
务商,以专业的运营服务能力,为赛事的顺利举办提供保障。
   公司积极践行国家战略,继续布局租赁租房市场,报告期末在营长租公寓项目 43 个,覆盖上海、
广州、杭州、成都等核心城市。
   不动产金融方面,公司基金累计管理规模超 1700 亿元,信保基金、保利资本荣获“2021 年度中
国最具实力房地产基金 TOP10”。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                       单位:元 币种:人民币
            科目                   本期数                  上年同期数        变动比例(%)
营业收入                      284,933,136,294.19        243,109,482,718.25            17.20
营业成本                      208,630,764,137.74        163,954,960,603.05            27.25
销售费用                        7,384,003,157.21          6,876,623,310.34             7.38
管理费用                        5,434,035,615.67          4,322,844,956.73            25.71
财务费用                        3,386,443,692.67          3,159,128,701.41             7.20
研发费用                        1,435,783,317.57          1,260,470,195.49            13.91
经营活动产生的现金流量净额     10,551,217,228.46         15,155,895,317.89           -30.38
投资活动产生的现金流量净额    -19,986,582,720.66         -6,927,448,990.95                -
筹资活动产生的现金流量净额     34,457,779,943.13         -1,877,937,096.46                -
营业收入变动原因说明:房地产项目竣工交楼结转收入增加,相关产业业务市场化收入增加;
营业成本变动原因说明:受结转规模和结转结构影响,相应结转成本增加;
销售费用变动原因说明:销售现场费、销售代理费增加;
管理费用变动原因说明:管理规模扩大,管理支出增加;
财务费用变动原因说明:汇兑收益减少;
研发费用变动原因说明:研发项目投入增加;
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:项目投资支出增加;
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:对不并表公司的投资支出增加;
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:融资规模增加,合作方投入增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
   报告期内,公司实现营业收入 2,849.33 亿元,同比上升 17.20%;营业成本 2,086.31 亿元,同比
上升 27.25%,主要为结转规模扩大,相应结转成本增加,同时相关产业成本增加。

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